Od 1.7.2020 se ruší předkupní právo spoluvlastnického podílu. Kdy zůstává?

11.08.2020

1. července 2020 nabývá účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., který v řadě oblastí novelizuje oblast soukromého práva. Jednu z nejpodstatnějších změn představuje zrušení, přesněji řečeno výrazné omezení předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti. 

Předkupní nabídky se ruší. Převody nemovitostí budou jednodušší

Od 1. července vlastník spoluvlastnického podílu nemovitosti bude moci svůj podíl převést na třetí osobu prakticky bez vědomí ostatních spoluvlastníků. 

Pokud se vlastník spoluvlastnického podílu na nemovitosti za stávající právní úpravy rozhodl svůj podíl prodat třetí osobě a nešlo-li o osobu jemu blízkou, musel jej po uzavření kupní smlouvy s tzv. koupěchtivým ještě nabídnout k odkupu ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek. To se týkalo výše kupní ceny, ale i dalších sjednaných parametrů obchodu, tzn. typicky úhrady kupní ceny ve splátkách, odložení platby apod.

Předkupní právo v podobě, v jaké ho známe do 30.6.2020, je zrušeno. Pokud tak například budete mít kupce na svoji třetinu pozemku, kterou vlastníte společně s dvěma dalšími spoluvlastníky, ihned po uzavření kupní smlouvy budete moci kupní smlouvu bez jakéhokoliv rizika „budoucího zpochybnění“ společně s návrhem na vklad podat na příslušný katastrální úřad. Bez toho, aniž byste kontaktovali ostatní spoluvlastníky nebo jim dokonce činili předkupní nabídku a tři měsíce v obavách čekali, zda o podíl neprojeví zájem.

Je také třeba si uvědomit, že celá řada lidí pořizovala nemovitost do spoluvlastnictví, a to buď v rolích investičních nebo životních partnerů. Předkupní právo v těchto případech zajišťovalo značnou míru právní jistoty, že jeden partner bez vědomí druhého nemůže svůj podíl prodat, a umožnit tak užívat nemovitost třetí osobě. To nyní odpadá. Proto lze jen doporučit zřídit si v takovém případě smluvně předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.

Kdy předkupní právo zůstává

Předkupní právo bude po novele náležet spoluvlastníkům nemovité věci tehdy, kdy spoluvlastnictví bude založeno pořízením pro případ smrti (tzn. typicky závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě bude spoluvlastníkům náležet předkupní právo k podílům ostatních spoluvlastníků nemovitosti, avšak pouze po dobu 6 měsíců od doby, kdy takové spoluvlastnictví vzniklo. Po uplynutí této doby budou spoluvlastníci moci svůj podíl převádět libovolně a bez činění předkupní nabídky ostatním spoluvlastníkům. Tato výjimka dopadne typicky na ty situace, kdy například tři osoby zdědí nemovitost, čímž se z nich stanou podíloví spoluvlastníci.

Bez dotčení zůstane i po 1. červenci samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku, a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. I nadále totiž trvá zájem na tom, aby se v duchu právní zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) pozemek i na něm postavené budovy nacházely ve vlastnictví totožné osoby.